KAT KARSILIGI INSAAT SÖZLESMELERININ HAZIRLANMASI VE IFASI

KAT KARSILIGI INSAAT SÖZLESMELERININ HAZIRLANMASI VE IFASI

 Nüfus artisi ve gelisen ekonomik yapiya basli olarak artan konut ihtiyaci, bu alandaki sözlesmeler ve anlasmalarin da öneminin her geçen gün artmasina yol açmaktadir. Bu çalismada günümüzde bu alanda en çok kullanilan kat karsiligi insaat sözlesmesinin hazirlanmalari hususunda özellikle önem arz eden ve dikkat edilmesi gereken konulara deginilecektir.

Kat karsiligi insaat sözlesmeleri, diger bir ismi ile arsa payi karsiligi insaat sözlesmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasinda yapilan, müteahhidin, arsa sahibinin kendisine devredecegi belirli arsa paylarina karsilik olarak kendi malzemesiyle arsa üzerine bagimsiz bölümler insa etmek suretiyle bir bina meydana getirmeyi ve sonunda bu bagimsiz bölümlerden belirlenmis olanlari arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettigi bir sözlesmedir. Bu hali ile kat karsiligi insaat sözlesmesi satis ve eser sözlesmelerinin özelliklerini ihtiva eden karma niteliktedir.

Kat karsiligi insaat sözlesmelerinde üç ana unsur bulundugunu söylemek mümkündür. Özetle bunlari; arsa sahibi ile müteahhit arasinda geçerli bir anlasma yapilmis olmasi, arsa sahibinin arsa payinin belirli bölümünü müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi ve müteahhidin arsa sahibine ait tasinmaz üzerine insaat yapma ve insaati teslim etmesi seklinde açiklamak mümkündür.

Türk Medeni Kanunun 706’inci maddesinde, “tasinmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözlesmelerin geçerli olmasi, resmî sekilde düzenlenmis bulunmalarina baglidir”. Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 237’inci maddesinde düzenlenen tasinmaz satis vaadi sözlesmesi sekil sarti; “tasinmaz satisinin geçerli olabilmesi için, sözlesmenin resmî sekilde düzenlenmesi sarttir” ifadesi ile belirtilmistir.

Tapu Kanunu 26’nci maddesinde de; “mülkiyete, mülkiyetin gayri ayni haklara ve müsterek bir arzin hissedarlari veya birbirine muttasil gayrimenkullerin sahipleri arasinda bunlardan birinin veya bir kaçinin o gayrimenkul üzerinde mevcut veya insa edilecek binanin, muayyen bir katindan veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverisli bir bölümünden münhasiran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753’üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakki tesisine veya tesisi vadine mütedair resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafindan tanzim edilir.” Seklinde düzenleme yer almaktadir.

Açiklanan mevzuat hükümleri dogrultusunda, arsa payi karsiligi insaat sözlesmelerinin resmî sekilde tapu dairesinde veya noterlikte düzenlenmesi gerekir. Bu sekil sartina uymaksizin yapilan sözlesmeler hukuken geçerli degildir. Sekle aykiri olarak düzenlenen sözlesme mutlak butlanla batil olacaktir. Yargitay HGK’ nun 30.04.1997 tarih ve 1997/15-146 E., 1997/372 K. nolu kararinda da bu hususa yer verilmis olmakla söz konusu karar metninde bu husus “Kat karsiligi insaat sözlesmesi, karma akit niteliginde olup arsa sahibinin intikal ettirecegi arsa payinin devri yönünden resmi sekle tabidir. “ seklinde iade edilmistir.

Kat karsiligi insaat sözlesmesinin uygulanabilmesi için ilk olarak insaat yapilacak arsanin, üzerine insaat yapilmaya müsait ve imara uygun olmasi bunun yani sira, insaatin yapilacagi arsaya sözlesmede kararlastirilan miktarda bagimsiz bölüm insasinin da mümkün olmasi gerekir. Bu nedenle Kat karsiligi insaat sözlesmeleri akdedilmeden önce belediyeden arsanin imar durumunun incelenmesi faydali olacaktir.

 

 

 

Copyrights © 2020 KEBULAW.
info@kebulaw.com ·