Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hazırlanması Ve İfası
Nüfus artışı ve gelişen ekonomik yapıya başlı olarak artan konut ihtiyacı, bu alandaki sözleşmeler ve anlaşmaların da öneminin her geçen gün artmasına yol açmaktadır. Bu çalışmada günümüzde bu alanda en çok kullanılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmaları hususunda özellikle önem arz eden ve dikkat edilmesi gereken konulara değinilecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, diğer bir ismi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, müteahhidin, arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa paylarına karşılık olarak kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bir bina meydana getirmeyi ve sonunda bu bağımsız bölümlerden belirlenmiş olanları arsa sahibine devretmeyi taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Bu hali ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi satış ve eser sözleşmelerinin özelliklerini ihtiva eden karma niteliktedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde üç ana unsur bulunduğunu söylemek mümkündür. Özetle bunları; arsa sahibi ile müteahhit arasında geçerli bir anlaşma yapılmış olması, arsa sahibinin arsa payının belirli bölümünü müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi ve müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat yapma ve inşaatı teslim etmesi seklinde açıklamak mümkündür.
Türk Medeni Kanun’un 706’inci maddesinde, “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır”. Yine Türk Borçlar Kanunu’nun 237’nci maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şekil şartı; “taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır” ifadesi ile belirtilmiştir.
Tapu Kanunu 26’nci maddesinde de; “mülkiyete, mülkiyetin gayri ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakilen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753’üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakki tesisine veya tesisi vadine mütedair resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.” Seklinde düzenleme yer almaktadır.
Açıklanan mevzuat hükümleri doğrultusunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmî şekilde tapu dairesinde veya noterlikte düzenlenmesi gerekir. Bu şekil şartına uymaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Şekle aykırı olarak düzenlenen sözleşme mutlak butlanla batıl olacaktır. Yargıtay HGK’nun 30.04.1997 tarih ve 1997/15-146 E., 1997/372 K. No lu kararında da bu hususa yer verilmiş olmakla söz konusu karar metninde bu husus “Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma akit niteliğinde olup arsa sahibinin intikal ettireceği arsa payının devri yönünden resmi sekle tabidir. “şeklinde iade edilmiştir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulanabilmesi için ilk olarak inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait ve imara uygun olması bunun yani sıra, inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. Bu nedenle Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri akdedilmeden önce belediyeden arsanın imar durumunun incelenmesi faydalı olacaktır.
